商品房开发中的行政行为，如规划变更、行政立法或政策的调整、征收未完成、基础设施建设延迟等，均可能导致逾期交房。如与买受人发生纠纷，出卖人多认为上述行政行为构成不可抗力或情势变更中至少其一，己方应当免责。但与不可抗力类似，商品房开发中的行政行为是否构成情势变更，也有严格的认定标准。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条确立了情势变更规则，将情势变更定义为“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。其根本在为实现公平原则，对合同进行变更或解除。
具体到逾期交房领域，最高人民法院有法官认为：“因政府政策的原因或规划改变而导致开发商不能按期交房的情形，房地产开发项目与政府行为密切相关，政府的规划变更往往会直接影响项目进度，这种情形虽不能直接归类于不可抗力范畴，但可考虑归类于情势变更……此类情况也是开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能归责于开发商，完全刚性地适用合同法的严格责任制度，在处理这类纠纷时会造成明显不公”。1
但类案中，出卖人难以笼统主张“行政行为=情势变更”，仍需证明如下要件：
1.行政行为是否不能预见
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）逐条解读》（以下称“逐条解读”）第二十六条将情势变更适用的条件之一确定为“须为当事人所不能预见的，如果当事人在合同订立时能预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并自愿承担，此时并不适用情事变更原则”。
与此类似，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》明确，“人民法院在适用情势变更原则时，应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程。在演变过程中，市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断”，而对于市场属性活泼的、长期以来价格波动较大的，或风险投资型金融产品等标的物，要慎用情势变更。且“人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的‘高风险高收益’范围等因素”。
可见，要求主张情势变更一方“不能预见”，是基于特定市场的风险性质：依据主张情势变更一方在交易中的地位，其是否应当对客观情况有所把握，有所接受。逾期交房纠纷中，如出卖人事先有条件了解行政行为相关情况，或行政行为在商品房开发中属于常见，则出卖人有义务预见行政行为的发生，不得主张情势变更。
◎无锡市中级人民法院“王臻强、王静洁与无锡新立基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案”
上诉人新立基公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案所涉项目未能通过综合竣工验收是因为周边一家化工厂未能按期拆迁导致环评未通过，是胡埭镇政府未及时拆迁导致的，属于情势变更的情形。……一、情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案系新立基公司开发的房产项目因环评问题未通过综合验收导致逾期交房，其在缔约时应当对立项时周边环境有所了解，故不属于情势变更的情形。
◎新疆克拉玛依市中级人民法院“克拉玛依市千居客投资有限公司与曾子芮商品房销售合同纠纷案”
情势变更原则是指合同成立后发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的客观情况；而上诉人千居客公司主张的规划变更、设计变更系工程建设过程中较为常见的客观情况并非不可预见，且上述变更并未动摇合同的基础，亦未导致合同目的不能实现或显失公平，因此，涉案合同在履行过程中并未发生情势变更的情形，故上诉人千居客公司的该项主张无事实和法律依据，本院不予采信。
2.行政行为与合同履行是否有具体联系
出卖人应举证证明行政行为对案涉项目的具体影响及影响程度。行政行为作用的时间、地域范围应当与案涉项目存在交集，否则难以认定其构成逾期交房的根本原因。
◎漳州市中级人民法院“简幼琴与漳州地利房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案”
合同签订后，因政府原因迟迟未修建本应由政府建设的沿河防洪堤，致使讼争项目存在重大的安全隐患，讼争项目的配套设施、排洪沟等无法完成管道对接，从而导致项目无法通过验收，进而无法交付房产。……为此政府也根据实际情况，同意地利公司办理项目的延期竣工（自补充协议签订之日起三年内竣工）等相关手续……本案中，“政府原因迟迟未修建本应由政府建设的沿河防洪堤”，系地利公司主张构成情势变更的主要事由。对照最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”的规定，上述事由构成情势变更，前提是必须与合同履行有具体联系。而对于上述事由与合同履行的具体联系，地利公司仅作抽象陈述，并不能提供相应证据，故其应承担举证不能的法律后果，即认定本案上述事由与合同履行没有具体联系，本案前提要件欠缺，不存在情势变更。
◎黔南布依族苗族自治州中级人民法院“王茜与贵州黎筑房地产开发有限公司、贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司商品房预售合同纠纷案”
由于都匀市政府对都匀大桥进行改造导致供电受阻，该原因属政府行为，应视为情势变更，被告可因此免责或减轻责任。对此本院认为，双方合同约定的交房时间为年9月16日，而都匀大桥的改造开工时间是年，开工时间在合同约定交房之后，时间并未交叉，故对被告的此项辩解，本院亦不予采纳。
3.行政行为是否足以动摇合同履行基础
最高人民法院《逐条解读》第二十六条要求“情势变更的事实”达到“社会环境的异常变动”、“造成当事人一方遭受重大的损害”、“合同赖以存在的客观情况确实发生变化”之程度。情势变更对合同基础的动摇，体现为继续履行将导致显失公平。
◎南宁市中级人民法院“南宁嘉士城物业投资有限公司与黄燕春商品房预售合同纠纷案”
嘉士城公司仅以《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行规定》和《建设工程质量竣工验收意见书》为据，主张逐套验收导致交房迟延45天，却未举证证明是否存在逐套验收的事实，且双方合同中也未说明住宅工程质量验收实行的是“整栋验收”制度，嘉士城公司在“逐套验收”制度实行后也未将此事项告知黄燕春，故其不能以“逐套验收”制度的实行对抗黄燕春要求按合同约定的期限交房的请求。同时，嘉士城公司称“逐套验收”制度的实行构成情势变更，并不能成立。因为，只有在合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，方适用情势变更原则。这种情势的变化是重大的，也就是作为合同基础的客观情况不仅发生了变化，而且这种变化对原合同的成立和履行有重大影响，其判断标准为是否导致合同基础丧失、是否致使目的落空、是否造成对价关系障碍。因此，“逐套验收”制度的实行并不构成情势变更，嘉士城公司以此为由主张变更交房期限并不能成立。
此外，类案中虽未直接体现，但不符合《逐条解读》第二十六条列举的情势变更其他基本特征的，亦不应当构成情势变更。如情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起；情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前等。
《逐条解读》第二十六条还对情势变更作了类型化：如物价飞涨、合同标的物灭失、汇率大幅度变化、国际经济贸易政策变化，一般可认定为情势变更。与之类似，逾期交房类案中也存在一些行政行为更容易被认定为情势变更，如因规划要求改变而必须实施的规划变更、市政管网未如期建设完成。
◎宜春市中级人民法院“宜春市南氏房地产开发有限公司与刘佳惠、熊行健商品房预售合同纠纷案”
二审补充如下事实：根据年1月12日调整后的“翰林世家”总平面图，该楼盘规划总户数户，总停车位辆。年7月30日，宜春市人民政府印发《关于的通知》（宜府发[]11号），其中附表七《宜春市各类建设项目自备停车位控制指标》规定，普通居住组团（小区）（户以上）每套标准小汽车泊位为1.00；为此，“翰林世家”楼盘70-72号楼，因原设计及实际施工建设的停车位数量，未达到《宜春市中心城规划管理规定》附表七所列的宜春市各类建设项目自备停车位控制指标，政府建设行政主管部门未核发竣工验收备案表，南氏公司现正在按照规划要求建设地上立体车库。……
最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条、第十三条规定的解除条件也是房屋主体质量不合格或者是房屋质量问题严重影响正常居住使用的，当事人可以解除合同。而从本案查明的事实来看，涉案房屋已经在年12月31日通过了勘察、设计、建设、监理等单位的竣工验收。具备了实体交付房屋的条件，只是形式交付要件中，政府建设行政主管部门尚未核发《商品房竣工验收备案表》。而至今没有取得政府建设行政主管部门的竣工验收备案登记，也是因为政府规划调整对停车位的要求提高造成的。目前该楼房的绝大多数住户已经交房，部分已经入住，没有证据证明本案房屋存在质量问题，影响购房人正常的居住和合同目的的实现。因此，本案应该考虑情势变更因素，认定上诉人只构成一般性的违约，并未构成根本性违约，被上诉人要求解除商品房买卖合同，本院不予支持。
◎延边朝鲜族自治州中级人民法院“马华杰、黄庆华与和龙市吉泰房地产发开有限公司房屋买卖合同纠纷案”
关于涉案小区排水、排污管道未接入市政管网是否可以免除吉泰公司的违约责任问题，按照政府规划要求，该小区的排水、排污部分需与天池路的排水、排污市政管网并网，但市政管网工程至今未施工完，在此情形下，应考虑为情势变更因素，依公平责任原则，吉泰公司可以予以延期，一审以市政基础设施原因导致的逾期交房免除了吉泰公司的违约责任并无不当。
结论
情势变更在法律要件上对出卖人一方有较高的举证证明要求。同时在司法政策上，作为严守合同的例外，其适用也受到很强的限制。《逐条解读》第二十六条、最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》均要求，对拟适用情势变更原则的合同纠纷案件应当谨慎，确需在个案中适用的，应由高级人民法院审核，必要时应报最高人民法院审核。
部分地方高院亦对此要求进一步细化，如北京市高级人民法院《关于商事审判应对金融危机的若干意见》要求，“对于拟适用情势变更原则的相关案件，必须经受理法院审判委员会讨论并将处理意见及时向市高级法院提交书面报告，必要时由市高级法院向最高人民法院请示汇报”。故出卖人拟主张情势变更的，需对其主张成立的难度作充分评估，选择妥当的抗辩路径。
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1.王林清、郭燕枝、杨心忠.《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》。